🏠 Comprar piso en España en 2025

Precios reales, hipotecas, impuestos por CCAA y el nuevo índice de alquiler (IRAV)

Resumen: El precio de la vivienda usada en España marcó máximo histórico en julio de 2025 (2.471 €/m²). El euríbor a 12 meses cerró julio en 2,079% y la media provisional de agosto va en 2,131%. Desde 2025, las revisiones de alquiler usan el IRAV (nuevo índice oficial). Aquí tienes datos verificados, enlaces oficiales y ejemplos numéricos para decidir con criterio cuándo comprar y qué hipoteca te conviene.

1) ¿Cómo está el precio de la vivienda en 2025?

• España (vivienda usada, julio 2025): 2.471 €/m², +14,7% interanual, +5,1% trimestral.

• Lectura clave: No hay señales de caídas generalizadas a corto plazo en capitales y costa. La oferta “media” sigue tensionada en zonas atractivas.

Dónde ver tu municipio: Consulta el informe interactivo por comunidad, provincia y municipio en la sala de prensa de Idealista.

2) Hipotecas en 2025: fija, variable o mixta

• Euríbor 12m

  • Julio 2025: 2,079% (dato oficial Banco de España).

  • Agosto 2025 (provisional a día 11): 2,131% (serie diaria).

Cómo te afecta (ejemplos orientativos, sin comisiones ni TAE):

• Variable (Euríbor + 1 pp):

  • Con julio (2,079%) → TIN ~3,079%: 120.000 € a 20 años ≈ 670 €/mes.

  • Con agosto prov. (2,131%) → TIN ~3,131%: 120.000 € a 20 años ≈ 673 €/mes.

• Fija: merece la pena si tu prioridad es estabilidad y la oferta mejora la variable en tu banco (compara TIN/TAE real con y sin vinculación).

• Mixta: fija 5–10 años y luego variable; interesante si esperas tipos contenidos a medio plazo (lee bien condiciones del tramo variable).

Recomendación práctica: pide 3 ofertas comparables (misma vinculación y seguros) y simula escenarios ±1 pp en el tipo.

3) Costes de comprar vivienda: impuestos clave (con ejemplos de Madrid)

Los impuestos cambian según vivienda nueva o usada y por comunidad autónoma.

Vivienda nueva (de promotor)

• IVA: 10% (4% en VPO especial).

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): tipo autonómico. En Madrid, escala entre 0,2% y 0,75% según supuestos; y 1,5% cuando hay renuncia a la exención de IVA.

Vivienda usada (segunda transmisión)

• ITP: tipo autonómico. Madrid: 6% general (con reducciones específicas, p. ej., familias numerosas para vivienda habitual).

⚠️ Importante: ITP y AJD son tributos cedidos a las CCAA. Antes de firmar, valida siempre el tipo vigente y posibles bonificaciones en la web oficial de tu comunidad.

4) Alquiler e inversión: entra en vigor el IRAV (desde 2025)

• Desde enero de 2025, las revisiones anuales de contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV (nuevo índice del INE).

• El Ministerio ofrece calculadora oficial y el sistema SERPAVI para consultar referencias orientativas de alquiler por zona.

• Ejemplo: en febrero 2025 el tope de actualización fue 2,28% según el IRAV publicado.

Para invertir: revisa SERPAVI y, si aplica, la declaración de zona tensionada antes de proyectar rentas y retornos.

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5) ¿Comprar ya o esperar? Señales a vigilar

• Tipos: euríbor moderado frente a 2023 → mejora de cuotas respecto al pico de tipos.

• Precios: tendencia todavía alcista en usada; esperar “grandes caídas” puede encarecerte por alquileres acumulados y menor oferta intermedia.

• Oferta: polarización (lujo vs vivienda asequible) en costa y grandes ciudades: agilidad cuando aparezca un piso bien valorado.

6) Checklist exprés antes de reservar (arras)

1. Preaprobación hipotecaria por escrito (TIN/TAE, comisiones, vinculaciones).

2. Nota simple y verificación de cargas.

3. IBI, comunidad y suministros al día (recibos).

4. Certificado energético y, si procede, cédula/licencias.

5. Impuestos: confirma ITP/AJD exactos en tu CCAA y bonificaciones aplicables.

6. Tasación independiente si vas con financiación.