Contrato de arras: qué es, para qué sirve y qué debes saber antes de firmarlo

Si estás pensando en comprar o vender una vivienda y alguien menciona un "contrato de arras", es normal sentir que te hablan en otro idioma. Yo estuve exactamente en ese punto: sin saber qué era, si necesitaba un abogado, cuánto costaba o si podía meter la pata. En este artículo te explico de forma sencilla y directa todo lo que necesitas saber —sin tecnicismos ni rodeos.

• ¿Qué es un contrato de arras y por qué se firma?

  El contrato de arras es un acuerdo previo entre comprador y vendedor, donde se comprometen a cerrar una compraventa futura, y para dejar constancia de ese compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal.

  Este documento no sustituye al contrato de compraventa, pero sirve como garantía de que ambas partes van en serio. Lo que más me confundía al principio era si era obligatorio (no lo es), pero sí es muy habitual y recomendable en operaciones inmobiliarias para proteger a ambos lados.

• ¿Qué tipos de contrato de arras existen? (penitenciales, confirmatorias y penales)

Aquí es donde la cosa se complica un poco —y lo que nadie me explicó hasta que investigué a fondo— es que hay tres tipos de arras, y cada una tiene implicaciones legales distintas:

• Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): permiten que cualquiera de las partes se eche atrás, pero con penalización.

  • Si el comprador se arrepiente, pierde la señal.

  • Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble.

  • ➤ Son las más comunes en compraventa de viviendas.

• Arras confirmatorias: confirman que ambas partes ya están comprometidas al 100%, sin opción de arrepentirse sin consecuencias legales más graves.

  • ➤ Si alguien incumple, la otra parte puede exigir judicialmente el cumplimiento.

• Arras penales: funcionan como una penalización preacordada en caso de incumplimiento, además de permitir pedir daños y perjuicios.

  • ➤ Menos habituales, pero útiles si quieres dejar claro el castigo por no cumplir.

✅ Consejo de novato: si no tienes claro cuál firmar, las penitenciales son la opción más segura y flexible.

• ¿Qué debe incluir un contrato de arras para ser válido?

Una de mis dudas era: “¿Y qué tiene que decir exactamente ese papel para que valga?”. Pues estos son los elementos básicos:

• Identificación de comprador y vendedor

• Descripción del inmueble

• Precio total de compraventa

• Cantidad entregada como señal (normalmente entre el 5% y 10%)

• Plazo máximo para firmar la escritura

• Tipo de arras que se aplican

• Consecuencias del incumplimiento

• Firma de ambas partes

También puede incluir si la compraventa depende de una hipoteca u otra condición. Yo no lo sabía, pero eso se llama "condición suspensiva" y es clave si no tienes aún aprobado el préstamo.

¿Quién redacta el contrato de arras y cuánto cuesta?

Otra de mis grandes preguntas: “¿Esto lo hace un notario? ¿Hay que pagar mucho?”. La realidad es que:

• Lo puede redactar cualquier persona, pero lo ideal es que lo haga un profesional: un abogado o agente inmobiliario.

• El coste depende:

  • Si lo hace un abogado, puede rondar entre 100 y 300 €.

  • Si estás en una operación inmobiliaria con agencia, normalmente ellos lo gestionan sin coste extra.

💡 Si no sabes redactarlo, mejor no improvises: el ahorro de no pagar a un profesional puede salir caro si algo falla.

Errores comunes que debes evitar si es tu primera vez

Aquí te dejo algunos errores que yo estuve a punto de cometer:

• No especificar el tipo de arras

• No poner fecha límite para la compraventa

• Dar dinero sin firmar nada

• Confiar en modelos de Internet sin revisar los detalles

• No dejar claro qué pasa si no te conceden la hipoteca

🔍 Cuando no tienes experiencia, es fácil que te líes. Revisa todo dos veces antes de firmar.

¿Qué pasa si alguna de las partes se echa atrás?

Esto depende totalmente del tipo de arras que hayas firmado:

• En arras penitenciales, ya lo dijimos: el comprador pierde la señal; el vendedor debe devolver el doble.

• En confirmatorias o penales, puede haber demandas judiciales.

• Si el contrato no dice qué tipo son, por defecto se consideran confirmatorias (¡ojo con eso!).

Claves para firmar un contrato de arras con seguridad (aunque no seas experto)

1. Hazlo por escrito y con asesoría

2. Aclara el tipo de arras en una cláusula expresa

3. Indica claramente cuánto dinero se entrega y a qué se compromete cada parte

4. Fija una fecha concreta para formalizar la compraventa

5. Incluye condiciones suspensivas si dependes de una hipoteca

6. Solicita copia firmada por ambos

Yo pensaba que necesitabas ser abogado para entender esto. Pero con una guía clara y precaución, puedes hacerlo sin complicaciones.

Ejemplo de contrato de arras explicado punto por punto

Aquí tienes un resumen simplificado de lo que diría un contrato típico (penitencial):

En Madrid, a 1 de septiembre de 2025
Reunidos:
D. Pedro López (comprador) y Dª. Marta García (vendedora).
Acuerdan:

1. La compraventa de la vivienda ubicada en Calle Falsa, nº 123.

2. Precio total: 200.000 €.

3. El comprador entrega en este acto 10.000 € (5%) como arras penitenciales.

4. Ambas partes se comprometen a firmar escritura antes del 15 de octubre de 2025.

5. Si el comprador incumple, pierde las arras; si la vendedora incumple, devolverá el doble.
   Firmado por ambas partes.

Esto es solo un ejemplo. No lo uses tal cual sin revisión legal.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No, pero sí muy recomendable para protegerse mutuamente.

¿Puedo cambiar de opinión tras firmarlo?
Solo si es penitencial, y asumiendo la penalización.

¿Es lo mismo que el contrato de compraventa?
No. Es un paso previo, más informal, que garantiza la intención de compra.

¿Cuánto se suele entregar como señal?
Entre el 5% y el 10% del valor del inmueble.

¿Quién guarda el dinero?
Normalmente el vendedor, aunque también puede gestionarlo la agencia o incluso un depósito notarial.